Před několika dny se po pandemické přestávce opět konala realitní konference Realitní fórum. Ve čtyřech panelech se diskutovalo o aktuální situaci na trhu s nemovitostmi – o kancelářích, nájemních bytech, aktuálních právních otázkách, ale samozřejmě také o rezidenčním trhu. Co si myslí odborníci o dalším vývoji cen bytů, do jaké míry mohou ještě růst, kdy dojde ke zlepšení dostupnosti bydlení a jaké trendy ovlivní bydlení v příštích letech?
Účastníky panelu byli zkušení odborníci a profesionálové z oblasti realitního byznysu s bohatým portfoliem zrealizovaných projektů nebo prodejů. Z developerů to byli Ivan Bratr z J&T Real Estate a Robert Michalica z MiddleCapu, který rozbíhá svůj první rezidenční projekt. Martin Lazík z Urban&Partner se zase podílel, resp. podílí na prodeji mnoha bratislavských developmentů. Nakonec za známou realitní kancelář Herrys vystoupil Filip Žoldák. Moderátorem panelu byl Adrian Gubčo.
Cenový vývoj
Panel uvedl Filip Žoldák představením statistik o aktuálním vývoji na trhu. Jak Žoldák konstatoval, nabídka se nerozvíjí, průměrné ceny novostaveb již přesáhly 4 tisíc eur za metr čtvereční, v rozestavěných projektech zbývá asi 1,8 tisíc neprodaných bytů, z toho je v nabídce 1,3 tisíc, a ve třetím kvartálu roku 2021 se prodalo asi 600 bytů – propad oproti 2Q, kdy jich bylo více než tisíc. Největší „nabídka“ je v okrese Bratislava I, což znamená, že jde o bydlení nad rámec možností větší části střední třídy a byty, jejichž nabídkové ceny ani nejsou zveřejněny. Mezitím, developeři zastavují nebo zpomalují kvůli růstu cen na trhu i nákladů prodeje. Ceny budou podle Žoldáka růst i nadále, přičemž nabídka se rozšiřovat nebude.
Panelisté se ztotožnili s výkladem a závěry Filipa Žoldáka. Přestože jsem připomněl, že růst cen mezi posledními dvěma kvartály už nebyl natolik výrazný a existují úvahy o blížícím se stropě, kolik jsou lidé ochotni zaplatit, tento strop ve skutečnosti ještě není vidět. Ten podle Ivana Bratka v případě střední kategorie bytů přijde možná za dva tři roky. Potenciál růstu vidí také v prémiovém segmentu. Martin Lazík podotkl, že růstu cen nahrává omezená nabídka – developeři nemají důvod nezvyšovat ceny, pokud vidí, že v přípravě je jen málo bytů. Nahrává to i investorům. Dnes se vyplatí koupit byt i bez toho, aby byl pronajímán, jak podotkl F. Žoldák.
Za důležitou otázku jsem považoval cenovou hranici, akceptovatelnou pro střední segment bydlení. Ivan Bratko nechtěl přesně specifikovat cenu, přestože v downtownu je běžná cenová úroveň prodávaných nemovitostí kolem 6 tisíc eur za metr čtvereční s daní. Na opačné straně jsou v případě JTRE Ovocné Sady, kde ceny průběžně rostou, jelikož současná situace jim velmi vyhovuje. Zároveň platí, že dynamika na trhu brání dopředu odhadovat ceny i developerům, kteří mají k výstavbě či spuštění prodeje ještě poměrně daleko – což je případ MiddleCapu, který plánuje budovat byty v tzv. Novém centru Ružinova. Jiným případem je projekt Rezidence K Železné studánce, kde developer zvažuje byty prodávat po dokončení výstavby.
Věčnou otázkou zůstává, zda v Bratislavě nedochází k nadýmání realitní bubliny. Nakonec to naznačuje v jedné z posledních analýz i Bencont. Filip Žoldák souhlasí, že názory na toto téma se různí, nevidí však indikace toho, že by mělo ke korekci cen v příštích dvou letech přijít – za předpokladu, že bude i nadále dostupné současné nebo podobné financování. Rizikem však zůstává nízká nabídka, která nadále klesá. Róbert Michalica také nepředpokládá, že by mělo dojít k něčemu podobnému, jako v roce 2008.
Jaká je tedy nabídka, která by ceny stabilizovala? Diskutující se shodli, že je to velmi náročné určit, při pohledu do minulosti však Martin Lazík připomíná, že mírný růst, resp. stagnaci cen Bratislava zažila, když bylo v nabídce namísto současných 1,3 tisíc bytů kolem 5-6 tisíc. Ke stabilizaci cen a doběhnutí zameškaného by tak metropole potřebovala desítky tisíc bytů.
Rozšíří se nabídka?
Základem pro stabilizaci trhu tak je masivní rozšíření nabídky novostaveb. To ovšem není v tuto chvíli reálné a ani možné. Územní plánovač Matúš Bizoň z Aurexu nedávno vypracoval analýzu funkcí v bratislavském územním plánu. Podle M. Bizon, „územní plán Bratislavy definuje celkem až 35 funkcí. Plochy bydlení tvoří 15,2% území města, vybavenost 9,2%, infrastruktura 6,8%, průmysl 4,6%, zeleň a voda 43,1% a půda 21,2%. Na 1 hektar bydlení připadá také 0,6 hektaru vybavenosti. To hraje ve prospěch nákupních center. V tomto nevyváženém mixu je bohužel ukotven i nedostatek nových bytů as tím související rostoucí cena bydlení.“
